Evlerimizin fiyatı arttı ve biz zenginleştik!
Türkiye’nin yıldız sektörü nedir sorusuna cevap vermek hiç bu kadar kolay olmamıştı. Etrafınıza bir bakın. Evinizin ya da işyerinizin yakınında boş bir arsa vardı hani. Ona ne yaptıklarını hatırlasanıza. Önce bir kulübe koydular üzerine. Ardından etrafını çevirdiler. Sonra iş makineleri getirildi. Zemin kazıldı, çıkan toprak kamyonlara yüklendi. Beton mikserleri yanaştı, bina yükselmeye başladı. Siz, “bu fiyata burada ev olur mu?” diye düşünürken, inşaat tamamlandı ve mahallenin yeni sakinleri, ismi gayet havalı olan o siteye taşındılar bile. Yanıldınız. Müteahhit iflas etmedi. Çoktan yeni bir arsa buldu ve başka bir projeye kazmayı vurdu. Kentlerimizde bir sürü yeni bina yükseliyor ve evlerimiz değerleniyor. Ama bu arada Türkiye’nin cari açığı da artıyor. Konut piyasası ve cari açık arasında nasıl bir bağlantı olduğunu anlatayım.
Türkiye’de konut talebi artıyor. Çünkü yılda 600 bin çift evleniyor, hanehalkı büyüklüğü geriliyor, kırdan kente göç eskiye kıyasla yavaş da olsa sürüyor. İkincisi, kentsel dönüşüm süreci hızlanarak devam ediyor. Gecekondular yıkılıyor, gecekondularda yaşayanlar apartmanlara taşınıyor. Üçüncüsü, insanlar bir evle yetinmiyor. Ev sahibi olanlar, “değeri nasıl olsa artar, hem kira geliri de olur” diyerek yeni evler alıyor. Nesiller değişse de yatırım alışkanlıkları değişmiyor. Konut, elle tutup, gözle görebildiğimiz, ayaklanıp bir yere gitmeyeceğinden emin olduğumuz en iyi yatırım alternatifi. Tabii bir de tüm bunlara kredi miktarındaki bolluk ve maliyetlerindeki düşüş eklenince, potansiyel talep gerçek oluyor.
Konuta olan ilgi artarken, Türkiye ekonomisinin yapısı da değişiyor. Konut talebiyle birlikte fiyatları da yükseliyor. Türkiye’de konut fiyatları, 2010-2012 döneminde nominal olarak yüzde 30, reel olarak yüzde 7’nin üzerinde arttı[1]. Sahip olduğu evin fiyatı, iki yıl gibi kısa bir sürede yüzde 30’un üzerinde artan biri ne yapar? Geleceğe daha bir güvenle bakar değil mi? Biz de öyle yapıyoruz. Servetimize ilave olduğunu düşündüğümüz kısmın bir bölümünü hemen harcıyoruz. Aylık gelirimizi daha rahat harcamaya başlıyoruz. Konutumuzun fiyatı artınca tüketimimizi ve dolayısıyla cari açığı arttırıyoruz.
Dış kaynak olmadan büyüyemeyen Türkiye ekonomisinde, daha fazla üretmeden tüketmeyi mümkün kılan, başta konut fiyatlarındaki artış olmak üzere, her unsur cari açığı arttırıyor. Konut fiyatları reel olarak artan ülkelerde, cari açığın yükselişe geçtiğinin kanıtını Şekil 1’de bulabilirsiniz[2]. Bu arada, grafiktekiler arasında, 2012 yılında, cari açığın milli gelire oranının en yüksek olduğu ülkenin Türkiye olduğunu da belirteyim. Grafikteki bariz ilişkinin ortaya çıkmasında ekonomik büyüme oranı ya da reel kur düzeyi etkili olabilir diye düşünebilirsiniz. Bunu da kontrol ettim ama sonuç değişmedi[3]. Aynı büyüme hızına ve reel kur düzeyine sahip iki ülkeden, reel konut fiyatları diğerine kıyasla daha hızlı yükselenin cari dengesi de daha hızlı kötüleşiyor.
Ne yani, yeni konut inşa edilmesin mi? Hayır, öyle bir iddiam yok. İnsanların daha iyi evlerde yaşamasına kimin itirazı olabilir. Benim derdim, inşaat sektörünün büyümesiyle değil. Tabii ki büyüsün, ama ihracatçı sektörleri gölgesinde bırakmadan büyüsün. Türkiye’nin en büyük sanayi gruplarının ana faaliyet kollarını adım adım inşaata doğru kaydırdıkları bir dönemde, gelecek için endişelenmek gerekiyor. Eskinin yap-satçılığı, şimdinin gayrimenkul geliştirme sektörü, ihracatçı sektörlerin önüne geçtiği zaman, Türkiye’nin cari açık problemi de derinleşiyor.
Yabancılara gayrimenkul satarak, yapısı gereği yerel bir faaliyeti, döviz kazandırır hale getirmek yaraya sadece pansuman yapmaktır. Gerçek çözüm sanayinin rekabet gücünü arttırmaktadır. Onu da ancak binalarımız kadar akıllı bir işgücüne sahip olursak yapabiliriz. Taşa toprağa yatırım yaparken, işgücünün niteliğini arttırmayı ihmal edersek, kalıcı olarak zenginleşmek hayal olur. Benden söylemesi.
[1] TCMB, Konut Fiyat Endeksi’ni Ocak 2010’dan itibaren açıklamaya başladığı için 2010 öncesi için analiz yapmak ne yazık ki mümkün değil.
[2] İktisat yazınında reel konut fiyatlarındaki artışın, cari açığı olumsuz etkilediğini gösteren çalışmalar bulunmaktadır. Gete, Pedro, (2010) “Housing Markets and Current Account Dynamics”, Georgetown University. Conressional Budget Office, (2007) “Housing Wealth and Consumer Spending”. Unpublished manuscript.
[3] Verisine ulaşabildiğimiz AB ülkeleri ve Türkiye’de cari açığın milli gelire oranındaki değişimi etkileyen unsurları belirlemek için bir sabit etki regresyon analizi yaptım. Verisetine buradan ulaşabilirsiniz. Regresyon analizi sonucunda, büyüme ve reel konut fiyatlarındaki artışın ve reel kurdaki değerlenmenin, cari açığı olumsuz etkilediği ortaya çıkıyor. Diğer bir ifadeyle reel konut fiyatlarındaki artış, büyüme ve reel kurun düzeyinden bağımsız olarak cari açığın milli gelire oranını yükseltiyor.
